Pourquoi louer ou investir, pourquoi rénover un bien loué ?
Pourquoi louer ou investir ?
Il existe plusieurs raisons de vouloir investir ou faire du locatif :
– Pour devenir propriétaire.
– Pour se constituer un patrimoine pour soi ou pour transmettre un héritage à sa famille.
– Pour s’assurer une retraite sereine.
– Pour réduire vos impôts.
– Investir dans le locatif permet de bénéficier d’un panel d’avantages fiscaux à travers différents dispositifs parfois cumulables entre eux.
– Pour réaliser un investissement relativement sûr car l’immobilier est moins impacté par la conjecture économique.
Pourquoi rénover un bien loué ?
Vos locataires vous font part d’une consommation énergie élevée ou d’autres désordres dans votre bien. Ces difficultés éprouvées par vos locataires peuvent les inciter à quitter votre logement ou de ne plus l’entretenir, et vous contraindre à rechercher des nouveaux locataires. Un phénomène de « turn-over » des locataires peut se mettre en place ce qui engendre généralement des mois de vacances sans entrée de loyers. Par ailleurs, la valeur foncière de votre bien peut se déprécier, s’il n’est pas entretenu.
Faire des travaux de rénovation énergétiques ou lourdes, cela vous permettra d’avoir des locataires qui resteront plus longtemps dans votre bien, ils feront plus attention à l’entretien du logement et pourra éventuellement redonner de la valeur à votre bien.
Quel secteur privilégier ?
Pour les biens déjà loués et occupés, il existe des aides financières sous certaines conditions de l’Anah et du Conseil Départemental sur l’ensemble du département de la Nièvre.
Pour les biens vacants, le secteur des Opérations d’Amélioration de l’Habitat et de Renouvellement Urbain (OPAH RU) de Nevers et Luzy bénéficient de dispositifs spécifiques pour les propriétaires bailleurs avec des aides conséquentes de l’Anah et des collectivités locales.
Dans le cadre du programme national Action Cœur de ville, les communes de Nevers et de Cosne-Cours-sur Loire ont été retenues pour permettre aux investisseurs privés de bénéficier d’aides dans leurs opérations immobilières en finançant leurs opérations :
– D’acquisition-amélioration d’immeubles entiers,
– D’acquisition de locaux ou d’immeubles entiers en vue de leur transformation en logements,
– De réhabilitation d’immeubles entiers.
D’autres communes de la Nièvre dans des prochaines années pourront bénéficier de dispositifs d’aides similaires.
Dispositifs fiscaux
Le dispositif Denormandie
Ce dispositif s’adresse aux bailleurs qui souhaitent :
– Réaliser un investissement locatif dans un quartier ancien dégradé situé sur certaines communes.
– Mettre leur bien en location longue durée (6ans, 9ans ou 12ans)
L’aide fiscale porte sur les travaux de rénovation effectués dans le bien. Les bailleurs bénéficient d’une réduction d’impôt calculée sur la totalité de l’opération. Pour une location de 6 ans : 12% ; pour 9 ans : 18% et 12 ans : 21%
Il y a 3 conditions à respecter :
– Les travaux doivent représenter 25% du coût total de l’opération. Ils doivent soit :
o Améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30%, (20% en habitat collectif) ;
o Représenter 2 types de travaux parmi le changement de chaudière, changement de production d’eau chaude sanitaire, isolation des combles, isolation des murs et isolation des fenêtres.
– Le plafond des dépenses pris en charge est de 300 000 €. Si le bien est acheté 450 000 euros et que 150 000 euros de travaux sont effectués, la déduction s’appliquera sur 300 000 euros et non sur 600 000 euros.
– Les loyers pratiqués sont plafonnés pour mettre sur le marché une offre de logements abordables.
Télécharger la plaquette du dispositif Denormandie
Le label fondation du patrimoine
Ce label concerne les propriétaires qui ont un bien visible depuis la voie publique ou accessible au public, et qui souhaitent financer des travaux de façade ou de couverture.
Conditions :
Le bien doit être ancien ou présenter des qualités architecturales distinctives. Les travaux doivent être réaliser dans le respect des règles de l’art pour préserver le bâti ou permettre de restituer l’authenticité. Les travaux devront être validés par l’Unité départementale de l’architecture du patrimoine.
Le bien ou site doit être situé dans une commune rurale ou une ville de moins de 20 000 habitants. Le label peut être accordé également aux sites patrimoniaux remarquables et les sites classés au titre du code de l’environnement.
Les avantages :
– Octroi d’une aide de la fondation (minimum 2% du montant des travaux)
– Déduction de 50% minimum du montant des travaux du revenu imposable
– Possibilité de mobiliser le mécénat à travers un appel au don auprès des particuliers ou des entreprises
– Possibilité de solliciter une aide de la région (selon les régions)
L’agence immobilière à vocation sociale (AIVS)
Une AIVS (Agence Immobilière à Vocation Sociale) est une structure à but social qui a les compétences d’une agence immobilière. Elle gère donc des logements pour le compte de propriétaires publics et privés et les met à disposition de publics fragiles ; en contrepartie, elle assure au propriétaire un certain nombre de garanties :
- gestion du bien
- garantie du loyer
- remise en état après location en cas de dégradation
- défiscalisation
L’agence immobilière a vocation sociale, Assimmo 58, a été créée à l’initiative du Conseil départemental en octobre 2018. Cette dernière est gérée par Le Relais 18.
Assimmo 58 :
42 Avenue Général de Gaulle, 58000 NEVERS
09 71 00 28 53
Ouvert tous les matins de 9h à 12h et sur rendez vous l’après-midi et le samedi matin
page assimo 58
Accompagnement au projet
Nièvre rénov’ vous met en relation avec un ou plusieurs organismes, selon votre situation et votre projet, qui vous accompagnent gratuitement de la réflexion jusqu’aux travaux.
Le tableau ci-dessous synthétise les différents volets de cet accompagnement, dont vous pouvez bénéficier en fonction de l’importance de la rénovation prévue.
